学术研讨
精品案例 学术研讨 司法调研 法制信息
 
  学术研讨 您当前所在的位置:首页 >> 审判研究 >> 学术研讨  
民国时期土地契约的构成厘定
2018/05/28 阅读次数:0
  关于民国时期的土地契约的认知,多数人可能还是停留在书本的简略认知,对于民国时期土地契约的真实构成却没能系统掌握。其实民国时期的土地契约范本格式严谨、用词考究,无论在类型、效力范围、可执行性等各方面兼顾民情与国法的平衡,深刻了解其构成要件及背后法理或许对当前农村土地流转合同范本制定与统一具有一定的参考价值。

  契首:简定立契内容

  契首,是土地契约文书的首部,其主要作用是表明契约性质类别、交易当事人姓名及交易原因等,具体包括以下几部分:

  1.批式

  批式即说明土地契约性质类别的部分,一般位于土地契约文书的开头部分,如上文契约实例中的“立卖契人”就是契首。除此之外还有诸如“立杜卖契人、立断卖契人、立绝卖契人”;“立典契人、立当契人、立补契人”等立约习惯写法。因此,可以看出,批示的重要作用就是开宗明义的表明土地契约的性质类别和交易方式。

  2.立契人

  立契人,即订立土地契约的活卖或绝卖土地的一方也就是现代合同法中所说的出卖人,如契约实例中的“立卖契人公肇赞”、“立卖契人张志和”等写法。

  3.交易原因

  交易原因,即土地出卖或出典的原因。关于土地的交易原因从本文所引用的契约实例来看主要有“因乏手”、“因无钱使用”、“因正用不足”、“因钱粮乏凑”、“遵祖母命”、“因正用”等写法。此外,根据其他资料中的契约文书实例,还有“因缺银使用”、“因缺少钱粮无从协办”、“为因无银度”、“今因厶事”,“国课无出、因无力当差”等写法。综合分析来看,这些土地交易原因我们基本上可以归结为一种习惯定式的委婉表达,因为穷困而不得已进行的土地交易恰恰是结果而不是原因,真正的原因是多方面的。

  4.土地产权来源说明

  在土地绝卖或活卖契约中出卖人或出典人一般都会根据契约格式习惯列明所卖或所典土地的产权来源。仅从本文和其他文献中的契约实例来看,来源可分为原始取得和继受取得两类,原始取得的大都是农民自己开荒所得来土地或国家直接分给农民的土地,而继受取得主要是祖传土地,如上文契约文书实例中的“自己地一段”、“自己祖业宅前地一段”等。

  5.载明“中人”

  在我国传统土地交易契约文书中,必不可少的项目规定就是“中人”,或称之为“见证人”。在传统习惯法中,载明“中人”对于一份土地交易契约文书来说,既是成约要件也是生效要件。几乎所有土地契约文书都会在文书中载明如“央中说妥”、“央中说合”、“凭中”等字样,除了土地契约文书外,其他契约文,如买卖契约、分书契约、婚书契约、借贷契约也都以载明“中人”为成立、生效要件。

  “中人”在契约中的作用十分重要,他既是说和人又是见证人,其作用不局限于成约之时。在成约之前就已经开始起到“说和”的作用,成约之时则作为见证人有时还要肩负代笔人的角色,成约之后如契约双方发生矛盾纠纷时,中人将发挥初步调解作用。当双方当事人闹上公堂时,中人还要起到主要证人的作用。在此意义上,中人的责任不只是帮助订立契约,还要准备对以后发生的所有问题负责。因此,对其责任的规定也是严格的,一旦出现“中人”伙同一方坑害另一方的现象时,中人既要承担连带法律责任,还要担负失信带来的舆论压力。

  正文:明确当事人权利义务

  契约的正文部分是一份土地交易契约最主要部分,该部分主要包括对所出所典标的土地的基本情况介绍,支付地价的币种及支付方式,交易双方的权利义务及责任承担等内容。

  1.标的物土地的基本情况

  对作为标的物的土地进行明确介绍是传统土地交易契约的重要内容,现代合同亦要求标的物真实明确。在土地交易契约中,必须对标的物的地点四至、所在地名、土地面积进行明确描述,有时甚至要明确到注明丈量土地所用器具的标准规格,以求绝对准确。如绝卖契约中的“桃曲市尺二尺九寸的杆子”。明确标的物土地的基本情况,能够有效避免因土地地点偏差、面积不足等造成的纠纷。从一些资料中的具体案例可知,大多数土地契约纠纷都是由于标的物土地不明确所致。明确标的物土地有利于提高交易效率和安全性,同现代合同法的要求一致。

  2.地价支付方式

  标明地价是所有交易契约基本要求。由于清末至民国时期币种较为混乱,多种币种通行,因此,对于支付所用的货币种类也必须明确注明,如契约实例中的“票洋”“大洋”“京钱”等币种规定。在支付方式上,通过对契约文本实例的归纳,一般有三种:第一种是一次性全额付款,如契约实例中的“其钱当日交足无欠”“其价当日交足”等表述;第二种是分期缴付地款,根据交付的时间同时约定利息;第三种是以粮代银,如契约实例中的“钱粮照柒分伍厘银开过”“粮银共照肆分开过”等表述,即用粮食折算部分地价,用货币和粮食共同支付。最后一种支付方式体现出传统农业经济社会的特点,即小农经济市场交易不足,农民手中缺少货币,只能用粮食作为支付手段。

  3.权利义务及责任

  在传统的土地交易契约中,交易双方的权利义务内容不同,而且双方承担的责任大小也不一样。一般由出让方保证标的物土地明确属实,受让方负责及时交足地价,双方互负诚信义务。但是,一般情况下,出于保证交易安全和受让方的需要,对于出让方的责任分担要更重一些,会在契约中出现的“日后如有争差,卖主一面全管”“自卖之后如有违碍等情卖户全管”等规定。而在典契中对此项的注明则有所不同,典契在此处更强调注明回赎的期限,在有期限典契中要写明具体典出时间,在无期限的典契中一般都会注明“日后钱到赎回”之类的字样。

  尾部:终定成契

  契约的尾部一般包括两个部分:一是所有本次订立契约活动的参加人签字画押;另一个就是标明成契时间,同现代合同签订中最后签章,载明合同签订时间是一样的。在所有参与人的签字画押中,有的契约是中人、见证人、交易双方、代笔人都要签字画押,有的则仅有中人和代字人签字即可,各种情况视交易具体情况而定。在时间上,绝卖和活卖的成约时间作用是不同的,绝卖契是契约的生效时间,而典契则是始期,既是计算回赎时间的始期,也是开始计算交纳钱粮的始期。

  在民国时期的土地买卖契约中,存在一些隐性条件,它们在契约成立过程中起着重要作用。如对亲邻先买权习惯的执行就已经成为一种默认的习惯,根本不需要在契约中注明。

  总体来看,我国的土地交易契约格式在民国时期已经达到较高的水平。同时,民国时期的土地契约所折射出的习惯法属性,反映出习惯法在我国民间土地交易中的重要作用,如绝卖契约中的“桃曲市尺二尺九寸的杆子”“日后如有争差,卖主一面全管”“亲邻先买权习惯的执行”等比当前的合同成立要求还要高、还要具体,其整体技术水平不亚于当前合同法关于合同成立的格式要求。

  (作者单位:江西省委党校法学部)

 

Copyright 2012 Yancheng Zhongyuan All Rights Reserved 盐城市中级人民法院 版权所有 2012   后台管理
地址:江苏省盐城市城南新区府南路1号  邮编:224005   联系电话:0515-12368 苏ICP备12061227